Actualizado el 1 de octubre de 2026.
Las nuevas medidas sobre el alquiler plantean dudas muy concretas: ¿se puede subir la mensualidad?, ¿qué ocurre cuando termina un contrato?, ¿qué requisitos debe cumplir un alquiler de temporada? Conocer las respuestas ayuda a organizar los gastos, preparar una renovación y evitar desacuerdos.
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE el día 30, entra en vigor con carácter general el 1 de octubre de 2026. Introduce cambios en las prórrogas y las actualizaciones de renta, entre otras materias. Texto oficial en el BOE.
¿Las medidas ya están aprobadas?
El Gobierno ha aprobado el decreto-ley y lo ha publicado. Sin embargo, debe someterse a convalidación en el Congreso de los Diputados. Conviene distinguir la entrada en vigor de una norma de su posterior convalidación parlamentaria y seguir la evolución de su tramitación. Información oficial de La Moncloa.
Para quien tenga un contrato próximo a vencer, la recomendación práctica es reunir la documentación y estudiar su situación con tiempo. Un titular general sobre nuevas prórrogas no basta para saber qué corresponde a un alquiler concreto.
Prórroga extraordinaria: hasta dos años adicionales
La norma permite solicitar una ampliación por anualidades, hasta dos años, para determinados contratos de vivienda habitual vigentes.
Entre sus requisitos figuran estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. El propietario debe aceptar cuando corresponda, salvo los acuerdos y excepciones previstos, como la necesidad acreditada de recuperar la vivienda para sí o familiares. Explicación de La Moncloa.
El decreto contempla la finalización de la prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028, además de otros supuestos de vencimiento. La solicitud del inquilino es necesaria. Disposición final quinta del decreto-ley.
Antes de solicitarla, resulta útil preparar una copia del contrato, los acuerdos posteriores, los justificantes de pago y las comunicaciones intercambiadas. Conviene que la petición permita acreditar qué se solicita y cuándo se ha recibido.
Actualización del alquiler: cómo funciona el límite del 2 %
Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procede incrementarla. En los demás casos, se aplica el nuevo acuerdo entre las partes; sin ese acuerdo, la subida no puede superar el 2 %. Disposición final sexta del decreto-ley.
Para visualizar el cálculo, si corresponde aplicar un 2 % a una mensualidad de 700 euros, el incremento sería de 14 euros y el resultado, 714 euros. Es un ejemplo matemático: antes de utilizarlo en un contrato hay que comprobar si procede actualizar la renta y qué límite corresponde.
Al revisar una comunicación de subida, conviene identificar la mensualidad de partida, el porcentaje empleado y la fecha desde la que se pretende cobrar. Tener esos datos por escrito facilita comprobar el cálculo.
Alquiler de temporada: hay que justificar la necesidad temporal
Los contratos temporales deben expresar una causa real y acreditable que motive el desplazamiento del inquilino. La carga de probarla recae sobre el arrendador. Si falta esa causa en el contrato, se aplica el régimen de vivienda habitual desde su formalización. Artículo 8 bis de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por eso, antes de redactar un contrato temporal, conviene aclarar por qué se necesita el alojamiento, durante qué periodo y con qué documentación puede justificarse. Una descripción precisa permite entender la situación y reduce las dudas posteriores.
Los contratos temporales anteriores a la reforma conservan su régimen hasta el vencimiento pactado, sin posibilidad de prórroga bajo ese régimen; un arrendamiento temporal renovado debe ajustarse a la nueva regulación. Disposición transitoria octava de la LAU.
Alquiler por habitaciones y gastos de formalización
La suma de las rentas de habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa. En zonas tensionadas se aplican, además, las limitaciones correspondientes.
La ley también impide repercutir al inquilino, directa o indirectamente, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, incluyendo servicios de preparación, renovación o modificación del contrato. Artículos 17 y 20 de la LAU.
Para comparar ofertas, es recomendable pedir un desglose de todos los importes: mensualidad, suministros, fianza y cualquier otro concepto solicitado. Así puede conocerse el coste previsto antes de firmar.
Protección frente a desahucios en situaciones de vulnerabilidad
El decreto contempla suspensiones hasta el 31 de diciembre de 2030 en determinados procedimientos cuando existe vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional. Su aplicación depende del supuesto y contempla excepciones, incluida la situación de propietarios vulnerables con dos o menos viviendas. Información oficial sobre estas medidas.
Ante una comunicación judicial, conviene solicitar orientación cuanto antes y reunir la documentación económica y familiar. Esperar a la fecha del lanzamiento dificulta preparar adecuadamente el caso.
Novedades fiscales: deducción por alquiler de vivienda habitual
La reforma introduce una deducción del 10 % por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales, con los requisitos y límites establecidos. Información de la Agencia Tributaria.
Para estudiar su aplicación, conviene conservar el contrato y los justificantes de pago. Al preparar la declaración, es recomendable revisar los requisitos completos, el ejercicio fiscal al que corresponde el beneficio y las posibles deducciones autonómicas.
Qué revisar antes de tomar una decisión
Propietarios e inquilinos pueden preparar una revisión del alquiler reuniendo estos datos:
- Fecha de firma, duración pactada y vencimiento de las prórrogas.
- Mensualidad actual y cláusula de actualización.
- Historial de pagos y comunicaciones entre las partes.
- Uso de la vivienda y documentación de la temporalidad, si existe.
- Ubicación del inmueble, para comprobar las reglas territoriales aplicables.
- Desglose de los gastos incluidos o solicitados.
Esta información permite abordar una renovación o actualización con más claridad. Antes de firmar un nuevo documento, aceptar una subida o comunicar la finalización del alquiler, conviene comprobar cómo encaja el contrato en la normativa vigente.
Artículo informativo elaborado con fuentes oficiales y actualizado a la fecha indicada. La aplicación de las medidas debe revisarse según las circunstancias de cada contrato y la evolución de su tramitación parlamentaria.
